管理されずに放置された所有者不明の土地は、環境や治安の悪化を招いたり防災対策や開発などの妨げになったりしています。そこで、所有者不明土地をなくすため、令和3年4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の２つの側面から、民事基本法制の見直しが行われました。
　所有者が分からない状態が続き管理がきちんと行われないまま放置されると近隣住民に不安を与えることになります。また、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために、工事を進めることができず、危険な状態が続いてしまったり、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず、土地の有効活用の妨げになったりします。

　こうした時代背景により、増え続ける所有者不明土地への対策として「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布されました。この2つの法律では、所有者不明土地の発生の予防やすでに発生している所有者不明土地を利活用するために、次のような見直しと制度の創設が行われました。

［1］登記が適切に行われるようにするための不動産登記制度の見直し
［2］相続等により取得した土地を手放すための制度（相続土地国庫帰属制度）の創設
［3］土地利用に関連する民法ルールの見直し

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■「不動産登記制度」の見直しとは！

　

　これまでは、相続登記や住所等の変更登記の申請は任意でした。申請をしなくてもただちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり価値がなく、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人がいました。
　こうした所有者不明土地は、相続登記が行われないことや、住所等の変更登記が行われていないことが原因で発生します。そこで、不動産登記の制度の見直しで、その発生を防ぎ、相続登記の申請が令和6年4年）4月1日から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請は令和8年4月までに義務化されることとなりました。
　なお、今回の改正は、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので注意が必要です。また、やたら放置して年月が過ぎると数次相続となり、関係の相続人が増えて手続きが煩瑣となり、多くの時間を費やすこととなります。

 

　※相続登記とは、「相続による所有権の移転の登記」のことを言い、土地や建物の不動産の所有者が亡くなった時に、その土地や建物の名義を亡くなった人から遺産を引き継いだ人へ変更する手続きのことです。

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■相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）

 

　相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があり、罰則規定も付与されました。
　また、遺産分割協議については、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた登記を申請する必要があるとされています。
なお、上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。

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■「相続人申告登記」制度の創設（令和6年4月1日施行）

 

　不動産を所有している人が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）が必要になってしまいます。
　そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることによって、相続登記の申請義務を果たすことができる新たな「相続人申告登記」の制度が創設されました（令和6年4月1日施行）。
　この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。

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■住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月までに施行）

 

　登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。
なお、正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。

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■その他の新たな制度

 

　上記の制度のほか、（1）親の不動産がどこにあるか調べられる「所有不動産記録証明制度」（令和8年4月までに施行）、（2）他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み（令和8年4月までに施行）、（3）DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例（令和6年4月1日施行）などが新設されました。

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■新設の「相続土地国庫帰属制度」とは？

 

　土地を相続したものの使い道がなく、手放したいけれど引き取り手もなく処分に困っている。そうした個々の土地が所有者不明土地の予備軍になっていると言われています。
　そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、土地を相続した方が、不要な土地を手放して、国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」（令和5年4月27日施行）が新設されました。

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■誰でも申請できる？

 

　基本的には、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、どなたでも申請できます（売買等によって土地を取得した方や法人については対象外）。土地が共有地である場合には、共有者全員で申請していただく必要があります。
　そして、国に引き渡すためには、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得た上で、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付することとされています。

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​■費用はどれくらい？

　

　申請する際は、1筆の土地当たり1万4000円の審査手数料の納付が必要です。さらに、法務局による審査で承認されると、標準的な管理費用を考慮して、算定された10年分の土地管理費相当額の負担金を納付します。同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算の申出をすることができ、2筆以上でも負担金は原則20万円です。なお、一部の市街地の宅地、農用地区域の農用地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定するものもあります。

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■相隣関係の見直し（令和5年4月1日施行）

　

　隣地の所有者やその所所有者の所在不明な場合は、隣地の所有者から隣地の利用や伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができないこととなり、土地の利活用に支障をきたすことになります。
　従って、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの様々な見直しも行われました。

• 隣地使用権のルールの見直し

• ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備

• 越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

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もっと詳しい情報については・・・

 

　所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法）について詳しく知りたい場合は、法務省ウェブサイトでご確認ください。